Ακυρότητα σύμβασης μίσθωσης ακινήτου στο ΟΑΚΑ χωρίς διενέργεια δημόσιου πλειοδοτικού διαγωνισμού

ΕφΑθ 4337/2018

Σημασία

Πρόκειται για την 1η απόφαση ελληνικού δικαστηρίου που έκρινε ως άκυρες συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων στο Ολυμπιακό Στάδιο Αθηνών (τόσο ενός ακινήτου ως γραφείου όσο και άλλου ακινήτου ως αθλητικής εγκατάστασης) λόγω μη διενέργειας δημόσιου πλειοδοτικού διαγωνισμού, γεγονός που οδήγησε, στην πράξη, σε πλήρη απόρριψη των αιτημάτων του ενάγοντος ΟΑΚΑ κατά της εναγόμενης αθλητικής ομοσπονδίας για καταβολή μισθωμάτων.

Ακολούθησαν οι ΕφΑθ 7027/2020 και ΕφΑθ 377/2025 επίσης με διάδικο το ΟΑΚΑ (για άλλα ακίνητα και άλλους εναγόμενους αθλητικούς φορείς), με βάση τις οποίες διαμορφώθηκε πάγια πλέον νομολογία επί του ζητήματος.

Μάλιστα, οι αξιολογήσεις της απόφασης αυτής υιοθετήθηκαν εν τέλει από το αρμόδιο για τον αθλητισμό Υπουργείο, καθώς αυτό προέβη στην ψήφιση της ΥΑ 1/110/11.1.2022 (ΦΕΚ Β΄ 310/31.1.2022) με τίτλο «Κανονισμός εκμισθώσεως, μισθώσεως και παραχωρήσεως ακινήτων του Ν.Π.Ι.Δ. με την επωνυμία «Ολυμπιακό Αθλητικό Κέντρο Αθήνας Σπύρος Λούης», όπου αναφέρονται ρητά για 1η φορά όσα συνήγαγε καθ' ερμηνεία η επίμαχη απόφαση.

Ειδικότερα, στις σκέψεις 5-7 της ως άνω ΥΑ αναφέρεται ότι για την ψήφισή της λήφθηκε υπόψη «5. Το γεγονός ότι το ΟΑΚΑ αποτελεί νομικό πρόσωπο ιδιωτικού δικαίου, το οποίο τελεί υπό τον έλεγχο και την εποπτεία του αρμόδιου για θέματα αθλητισμού Υπουργού και έχει συσταθεί και λειτουργεί για την επίτευξη σκοπού δημοσίου συμφέροντος, ήτοι την ανάπτυξη του αθλητισμού και την διεξαγωγή αθλητικών και πολιτιστικών εκδηλώσεων στους χώρους του. 6. Το γεγονός ότι στο ΟΑΚΑ ανήκει η διαχείριση και εκμετάλλευση όλων των κύριων και βοηθητικών χώρων και εγκαταστάσεων (αθλητικών, γυμναστικών, αγωνιστικών) υφιστάμενων ή μελλοντικών του Ολυμπιακού Σταδίου Αθηνών της περιοχής Αμαρουσίου Αττικής, ιδιοκτησίας της Επιτροπής Ολυμπιακών Αγώνων (Ε.Ο.Α.), η οποία είναι νομικό πρόσωπο ιδιωτικού δικαίου ή αυτών που θα παραχωρηθούν σε αυτό με κάθε τρόπο ιδίως με νόμο, κανονιστική πράξη ή σύμβαση και ευρίσκονται εντός της Περιφέρειας Αττικής. 7. Το γεγονός ότι το ΟΑΚΑ ως νομικό πρόσωπο ιδιωτικού δικαίου ανήκον στον ευρύτερο δημόσιο τομέα και έχον δημόσιο σκοπό, οφείλει να εφαρμόζει διαδικασίες σκοπεύουσες την κατά τρόπο διαφανή, αδιάβλητο και αντικειμενικό, καλύτερη και επωφελέστερη αξιοποίηση των ακινήτων μέσω της εκμίσθωσης αυτών με διαγωνισμό, για την επίτευξη όσο το δυνατόν υψηλοτέρου μισθώματος».

Νομικό καθεστώς

Σύμφωνα με το άρθρο 38 του π.δ. 715/1979, «1. Τα εις τα Ν.Π.Δ.Δ. ανήκοντα και εν γένει υπ' αυτών διαχειριζόμενα ακίνητα εκμισθούνται δια δημοσίου πλειοδοτικού διαγωνισμού. 2. Η εκμίσθωσις των ακινήτων αποφασίζεται υπό του διοικούντος το Ν.Π.Δ.Δ. συλλογικού οργάνου, δεν δύναται δε να συνομολογηθεί δια περίοδον μακροτέραν των πέντε ετών».

Σύμφωνα με το άρθρο 39 του π.δ. 715/1979, «1. Η εκμίσθωσις ακινήτου Ν.Π.Δ.Δ. προς το Δημόσιον ή έτερον Ν.Π.Δ.Δ. ή Ο.Τ.Α. δύναται να γίνεται άνευ διαγωνισμού, εφ’ όσον δια ητιολογημένης αποφάσεως του διοικούντος το Ν.Π.Δ.Δ. συλλογικού Οργάνου, αυτή κρίνεται συμφέρουσα. 2. Ωσαύτως άνευ διαγωνισμού εκμίσθωσις ενεργείται υπό τους αυτούς όρους ή νέους όρους, εάν ο δις διενεργηθείς διαγωνισμός απέβη άνευ αποτελέσματος ή εκρίθη ασύμφορος δι’ ητιολογημένης αποφάσεως του διοικούντος το Ν.Π.Δ.Δ. συλλογικού οργάνου».

Πραγματικά περιστατικά

Στην επίμαχη περίπτωση, το ενάγον ΟΑΚΑ και η εναγόμενη αθλητική ομοσπονδία είχαν συνάψει αφ' ενός σύμβαση μίσθωσης ενός ακινήτου στο Ολυμπιακό Στάδιο Αθηνών ως γραφείου της ομοσπονδίας και αφ' ετέρου διαδοχικές συμβάσεις μίσθωσης άλλου ακινήτου στο Ολυμπιακό Στάδιο Αθηνών ως αθλητικής εγκατάστασης της ομοσπονδίας. Ωστόσο, η εναγόμενη αθλητική ομοσπονδία δεν προέβη σε εξόφληση των μισθωμάτων που αναφέρονταν στις συμβάσεις.

Στο πλαίσιο αυτό, το ΟΑΚΑ προσέφυγε δικαστικά κατά της αντισυμβαλλόμενης αθλητικής ομοσπονδίας, ζητώντας την καταβολή των σχετικών μισθωμάτων, η δε αθλητική ομοσπονδία αντέτεινε, μεταξύ άλλων, την ακυρότητα όλων των επίδικων συμβάσεων λόγω μη διενέργειας δημόσιου πλειοδοτικού διαγωνισμού, που επιβαλλόταν, εν προκειμένω, σύμφωνα με τα άρθρα 38-39 του π.δ. 715/1979, καθώς το Ολυμπιακό Στάδιο Αθηνών, ανήκει κατά κυριότητα στην Ελληνική Ολυμπιακή Επιτροπή, που είναι νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου.

Κρίση δικαστηρίου

Το Εφετείο Αθηνών, με την επίμαχη υπ' αριθ. 4337/2018 απόφασή του, έκρινε ότι πράγματι το Ολυμπιακό Στάδιο Αθηνών ανήκει κατά κυριότητα στην Ελληνική Ολυμπιακή Επιτροπή, που είναι νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου, ότι επομένως υπήρχε υποχρέωση διενέργειας δημόσιου πλειοδοτικού διαγωνισμού πλην τη σύναψη των επίδικων συμβάσεων και ότι η μη τήρηση της διαδικασίας αυτής στην επίμαχη περίπτωση είχε ως συνέπεια την ακυρότητα των συμβάσεων και την απόρριψη των σχετικών αιτημάτων του ενάγοντος ΟΑΚΑ για καταβολή μισθωμάτων.

Το σκεπτικό της απόφασης έχει ειδικότερα ως εξής:

«Εξάλλου το π.δ. 715/1979 «περί του τρόπου ενεργείας υπό των Ν.Π.Δ.Δ. προμηθειών, μισθώσεων, εκμισθώσεων» προβλέπει στο άρθρο 38 «1. Τα εις τα Ν.Π.Δ.Δ. ανήκοντα και εν γένει υπ` αυτών διαχειριζόμενα ακίνητα εκμισθούνται δια δημοσίου πλειοδοτικού διαγωνισμού. 2. Η εκμίσθωσις των ακινήτων αποφασίζεται υπό του διοικούντος το Ν.Π.Δ.Δ. συλλογικού οργάνου, δεν δύναται δε να συνομολογηθεί δια περίοδον μακροτέραν των πέντε ετών» και στο άρθρο 39 «1. Η εκμίσθωσις ακινήτου Ν.Π.Δ.Δ. προς το Δημόσιον ή έτερον Ν.Π.Δ.Δ. ή Ο.Τ.Α. δύναται να γίνεται άνευ διαγωνισμού, εφ’ όσον δια ητιολογημένης αποφάσεως του διοικούντος το Ν.Π.Δ.Δ. συλλογικού Οργάνου, αυτή κρίνεται συμφέρουσα. 2. Ωσαύτως άνευ διαγωνισμού εκμίσθωσις ενεργείται υπό τους αυτούς όρους ή νέους όρους, εάν ο δις διενεργηθείς διαγωνισμός απέβη άνευ αποτελέσματος ή εκρίθη ασύμφορος δι’ ητιολογημένης αποφάσεως του διοικούντος το Ν.Π.Δ.Δ. συλλογικού οργάνου». Από τις παραπάνω διατάξεις του π.δ. 715/1979 προκύπτει ότι τα ακίνητα που ανήκουν στα ΝΠΔΔ και γενικά τα από αυτά διαχειριζόμενα ακίνητα εκμισθώνονται με δημόσιο πλειοδοτικό πλειστηριασμό (ΑΠ 1042/1995 ΕΕΝ 64. 26. ΑΠ 1024/1993 Νόμος, ΑΠ 1690/1984 ΕΕΝ 1985.685, Κατράς Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας έκδοση γ` πρ. 18Ε σελ. 92). Στις μισθώσεις αυτές είναι ισχυρές οι διατάξεις των ειδικών νόμων περί διαχείρισης της περιουσίας του Δημοσίου ή των ΝΠΔΔ με τις οποίες προβλέπεται η διενέργεια διαγωνισμού και η τήρηση τύπου. Κατά δε το άρθρο 44 παρ.2 του π.δ. 715/1979. 9 μίσθωση που συνάπτει το ΝΠΔΔ πρέπει να καταρτίζεται εγγράφως. Ο έγγραφος τύπος είναι συστατικός, η δε μη τήρησή του καθιστά τη σύμβαση άκυρη. Ο τύπος αυτός πρέπει να τηρείται και στις παρατάσεις ή ανανεώσεις των μισθώσεων του ΝΠΔΔ είτε αυτό είναι εκμισθωτής είτε είναι μισθωτής. Οι διατυπώσεις που προβλέπονται για τις εκμισθώσεις ακινήτων που διαχειρίζονται ΝΠΔΔ αποτελούν συστατικές του κύρους των σχετικών συμβάσεων προϋποθέσεις και άρα εάν έχει παραληφθεί κάποια από αυτές, η σύμβαση λογίζεται ανύπαρκτη (ΑΠ 1042/1995 ο.π. ΕφΘεσ 2622/2006 Αρμ 2007.726, ΕφΠειρ 403/2003 ΕΔΠΟΛ 2004.84, ΕφΑθ 4418/2001 ΕΔΠ 2001.360, ΕφΑθ 4735/1991 ΝοΒ 1992.85, ΕφΑθ 23/1985 ΕΕΝ 1985.438, ειδικά για τη δημοπρασία ως διατύπωση του κύρους της σύμβασης μίσθωσης Παρασκευά Πρακτική Εμπορικών Μισθώσεων εκδ. 2000, σελ, 47). Τα ΝΠΔΔ δεν δικαιούνται να προβαίνουν σε παράταση ή σε ανανέωση της μίσθωσης (αναμίσθωση) που έληξε, ενώ αν δεν λάβει χώρα πλειοδοτικός διαγωνισμός, η τέτοια παράταση ή ανανέωση είναι άκυρη (ΝΣΚ 705/1998 ΕΔΠ 1998, 351 και ΓΝΜΔ ΝΣΚ Ολ 239/2003 Νόμος). Συνεπεία της ακυρότητας δεν οφείλεται μίσθωμα και ο εκμισθωτής δεν έχει ούτε την αγωγή του άρθρου 66 του ΕισΝΚΠολΔ, ούτε την αγωγή του άρθρου 597 του ΑΚ. Δεν οφείλεται ακόμη ούτε αποζημίωση χρήσης γιατί και αυτή προϋποθέτει σύμβαση μισθώσεως έγκυρη, η οποία να έληξε και, παρακράτηση του μισθίου μετά τη λήξη της (601 ΑΚ), ενώ εδώ δεν υπάρχει καν σύμβαση. Αν ο μισθωτής χρησιμοποίησε το μίσθιο έχει υποχρέωση να αποδώσει την ωφέλεια κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού (ΑΠ 541/1978, ΑΠ 1646/1995, ΑΠ 250/2006, X. Παπαδάκη Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, έκδοση 1990, σελ. 132). Ειδικότερα από τη διάταξη του άρθρου 904 ΑΚ, που ορίζει ότι όποιος έγινε πλουσιότερος χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία ή με ζημία άλλου έχει υποχρέωση να αποδώσει την ωφέλεια, προκύπτει ότι οι προϋποθέσεις για τη θεμελίωση της σχετικής αξίωσης είναι η ύπαρξη πλουτισμού του λήπτη χωρίς νόμιμη αιτία και η επέλευση του πλουτισμού από την περιουσία ή με ζημία άλλου, δηλαδή η ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας μεταξύ πλουτισμού και επιβάρυνσης, έτσι ώστε το ένα να αποτελεί την αιτία του άλλου. Μπορεί όμως ο εκμισθωτής να ζητήσει την απόδοση του μισθίου ακινήτου λόγω λήξης της μίσθωσης κατά τη γενική διάταξη του άρθρου 599 ΑΚ (ΕφΑθ 3958/2003 ΕλλΔνη 2004.581) και μάλιστα κατά την προκειμένη ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών στην οποία υπάγονται οι διαφορές όχι μόνο από έγκυρη, αλλά και από άκυρη μίσθωση, αφού στη διάταξη αυτή (647 ΚΠολΔ) δεν γίνεται καμία διάκριση και ο σκοπός της, που είναι η ταχύτερη επίλυση των διαφορών μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή που αφορούν στην απόδοση ή παράδοση της χρήσεως του μισθίου για οποιοδήποτε λόγο, εξυπηρετείται και στις δύο περιπτώσεις (ΑΠ 442/2000 ΕλλΔνη 2000.1354, ΑΠ 1327/2000 ΕλλΔνη 2002.425, ΕφΑθ 1888/2000 ΕΔΠολ 2003.123) ενώ, εξάλλου, ως διαφορά από μίσθωση νοείται κάθε διαφορά που συναρτάται με τη σύμβαση της μίσθωσης ανεξάρτητα από την ομαλή ή την ανώμαλη πορεία-εξέλιξή της...

Το μίσθιο διαχειρίζεται και εκμεταλλεύεται το ενάγων με βάση το άρθρο 14 του ιδρυτικού του νόμου (1646/1986). Ανήκει δε τούτο στην Ελληνική Ολυμπιακή Επιτροπή, η οποία αποτελεί Ν.Π.Δ.Δ. Ειδικότερα με το ν. 3148/1955 «Περί τροποποιήσεως και συμπληρώσεως της περί της Επιτροπής Ολυμπιακών Αγώνων Νομοθεσίας» (Α` 50) ανασυγκροτήθηκε, ως νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου, η Επιτροπή Ολυμπιακών Αγώνων (Ε.Ο.Α.), η οποία με το άρθρο 37 του ν. 2725/1999 (Α΄ 121) μετονομάστηκε σε Ελληνική Ολυμπιακή Επιτροπή (Ε.Ο.Ε.). Με το από 11-3-1955 βασιλικό διάταγμα (Α΄ 78) και την υπ` αριθ. Π.18394/8991/16-2.1973 κοινή απόφαση των Υπουργών παρά τω Πρωθυπουργώ, Οικονομικών και Δημοσίων Έργων (Δ`64), όπως τροποποιήθηκε με την υπ` αριθ. Π. 4449/2739/Ν. 12299/7-7-1973 κοινή απόφαση των ίδιων Υπουργών (Δ` 224), κηρύχθηκαν, υπέρ και με δαπάνη του Ν.Π.Δ.Δ. με την επωνυμία «Ελληνική Ολυμπιακή Επιτροπή», αναγκαστικές απαλλοτριώσεις εκτάσεων κειμένων εντός των ορίων του Δήμου Αμαρουσίου, με σκοπό η μεν πρώτη την ίδρυση Πανελληνίου Ολυμπιακού Σταδίου και η δεύτερη την επέκταση του χώρου του εν λόγω Σταδίου. Στην μείζονα έκταση, που προέκυψε από τις ανωτέρω απαλλοτριώσεις, κατασκευάσθηκαν αρχικώς το Ολυμπιακό Στάδιο και στην συνέχεια και άλλες αθλητικές εγκαταστάσεις, μεταξύ των οποίων και οι εγκαταστάσεις του Ποδηλατοδρομίου. Προς διαχείριση δε και εκμετάλλευση όλων των κυρίων και βοηθητικών χώρων και εγκαταστάσεων του Ολυμπιακού Σταδίου συνεστήθη, με το άρθρο 12 του ν. 1646/1986 (Α’ 138), το ενάγων νομικό πρόσωπο ιδιωτικού δικαίου...

Ωστόσο κατά τη σύναψη της επίδικης σύμβασης μίσθωσης δεν τηρήθηκε η δέουσα διαδικασία και δη δεν προηγήθηκε δημόσιος πλειοδοτικός διαγωνισμός καθόσον το μίσθιο τυγχάνει ιδιοκτησία ν.π.δ.δ., ήτοι της Ελληνικής Ολυμπιακής Επιτροπής (Ε.Ο.Ε.) και αν και το ακίνητο διαχειριζόταν το ενάγων, απαιτούνταν η τήρηση της εν λόγω διαδικασίας, η έλλειψη της οποίας επιφέρει αυτοδίκαιη ακυρότητα της συμβάσεως, με βάση και τα αναφερόμενα στην προηγηθείσα νομική σκέψη. Ειδικότερα, πρέπει στο σημείο τούτο να σημειωθεί ότι, με βάση την κρίση του Δικαστηρίου, οι διατάξεις του άρθρου 38 του π.δ. 715/1979 σκοπεύουσες την κατά τρόπο διαφανή, αδιάβλητο και αντικειμενικό, καλύτερη και επωφελέστερη αξιοποίηση των ακινήτων των Ν.Π.Δ.Δ., μέσω της εκμίσθωσης αυτών με διαγωνισμό, για την επίτευξη όσο το δυνατόν υψηλοτέρου μισθώματος, έχουν ταχθεί υπέρ του συμφέροντος των εν λόγω Ν.Π. και κατ` επέκταση του δημοσίου συμφέροντος, το οποίο και υπηρετούν. Ταγμένες λοιπόν στην εξυπηρέτηση του ειρημένου δημοσίου συμφέροντος οι ως άνω διατάξεις είναι δημοσίας τάξης, δηλαδή έχουν δεσμευτικό (αναγκαστικό) χαρακτήρα, μη επιτρέπουσες παρέκκλιση από τις εισαγόμενες από αυτές ρυθμίσεις, ούτε στο διοικούν το ν.π. όργανο, ούτε πολύ περισσότερο σε άλλο πρόσωπο, που έχει εξ’ άλλου λόγου και συγκεκριμένα από διάταξη νόμου, όπως εδώ, διαχειριστική εξουσία επί των ακινήτων αυτού».